第一章  总  则

　　第一条  为规范文山州国有土地上房屋征收与补偿活动，保障被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》《国有土地上房屋征收评估办法》等相关法律法规，结合工作实际，制定本办法。

　　第二条 各县（市）人民政府（以下简称政府）负责本行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作。政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的，从事房屋征收与补偿工作人员，应当具备相关法律和业务知识。

　　房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施征收工作的，应当签订委托协议，明确委托范围、权限、期限、经费以及其他相关内容。

　　房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托权限范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　第三条 政府应当加强对房屋征收与补偿工作的统筹协调，建立健全国有土地上房屋征收与补偿机制，统筹好经济社会发展与人民生活水平提高、城市更新改造与人居环境提升的关系，平衡好行政与市场、需求与供给的关系，解决好规划与现状、交通与出行，以及人民群众急难愁盼等有关重大问题。

　　发展改革、财政、审计、住房城乡建设、自然资源、人力资源社会保障、民政等相关部门根据职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

　　第二章  征收决定

　　第四条  为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由政府作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第五条  依照本办法第四条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划和专项规划。保障性安居工程建设和旧城区改建，应当纳入国民经济和社会发展年度计划，并对危房集中、基础设施落后等地段进行说明。

　　第六条  政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，未经社会稳定风险评估的，不得作出房屋征收决定。

　　社会稳定风险评估可以采取问卷调查、民意测评、座谈会、论证会等方式进行。社会稳定风险评估应当包括房屋征收的合法性、合理性、可行性、安全性评估以及风险化解措施、应急处置预案等内容。政府应根据社会稳定风险评估等级，经政府常务会议讨论决定作出可以实施、暂缓实施或者不予实施房屋征收的决定。

　　第七条  符合本办法第四条规定的，政府应当依据规划确定并公布房屋征收范围。房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积和公众意见等情况组织调查登记，也可以委托房屋征收实施单位进行调查登记。调查登记应由测绘机构、征收部门或征收实施单位、被征收人进行三方签字认定。房屋征收工作人员和测绘专业机构在调查登记过程中调取材料、了解情况时，被征收人和其他有关部门应当予以配合。

　　调查结果应当向被征收人及时公布。被征收人对调查结果有异议并提供书面材料的，房屋征收部门应当予以核实。

　　第八条 房屋征收部门根据征收范围房屋调查结果，拟定房屋征收补偿方案，报本级人民政府。房屋征收补偿方案应当包括下列内容：

　　（一）房屋征收目的；

　　（二）房屋征收部门、房屋征收实施单位；

　　（三）符合本办法第四条、第五条规定的项目批准文件；

　　（四）房屋征收范围、规模、期限；

　　（五）被征收房屋类型、用途、性质和建筑面积的认定办法；

　　（六）房屋征收补偿方式；

　　（七）征收补助或者奖励条件和标准；

　　（八）用于产权调换房屋的地点、户型和选房方法；

　　（九）房屋征收评估机构选定方式；

　　（十）搬迁期限和搬迁过渡方式、期限；

　　（十一）其他需要明确的事项。

　　政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并公开征求公众意见。公开征求意见期限不得少于30日。政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　第九条  因旧城区改建需要征收房屋的，政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当征求被征收人改建意愿，经90％以上被征收人同意，方可启动旧城区改建。

　　因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，根据听证意见对征收补偿方案进行修改并予以公布。

　　第十条  作出房屋征收决定前，用于货币补偿的资金应当足额到位、专户存储、专款专用。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本省、本州住宅竣工验收有关要求，并产权清晰、无权益争议。

　　区域房屋征收工作完成后，房屋征收部门和房屋征收实施单位应当接受审计部门的审计。

　　第十一条  政府在确保符合本办法规定程序的前提下，应当发布房屋征收决定。房屋征收决定应当包括下列内容：

　　（一）房屋征收范围；

　　（二）房屋征收主体、房屋征收部门、房屋征收实施单位及咨询电话；

　　（三）房屋征收实施时间；

　　（四）补偿协议签约期限；

　　（五）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回等事项；

　　（六）投诉、举报、监督部门及电话；

　　（七）其他需要明确的事项。

　　房屋征收决定应当在被征收范围内及时公告。公告应当载明房屋征收补偿方案和行政复议或者行政诉讼的权利和期限。政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

　　第十二条  房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途以及突击进行室内（外）装饰装修等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施部分不予补偿。

　　房屋征收部门应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

　　第十三条  因旧城区改建需要征收房屋的，在房屋征收决定公告后，房屋征收部门应当与被征收人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内签订补偿协议的户数达到征收区域范围内总户数80％以上签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到80％签约比例的，房屋征收决定暂缓执行。

　　第三章  征收补偿

　　第十四条  被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换，也可以选择货币补偿＋房屋产权调换的组合补偿方式。

　　（一）被征收人选择货币补偿的，按评估结果进行补偿。

　　（二）被征收人选择房屋产权调换的，由征收人提供调换房屋进行房屋产权调换，房屋产权调换具体由征收人根据项目具体情况制定“一项目一方案”，“一项目一方案”应包括补偿标准、安置方式、过渡期限等内容，经政府批准后公布实施。

　　（三）被征收人选择货币补偿＋房屋产权调换组合补偿方式的，根据货币补偿的金额和房屋产权调换房屋的评估价值差价，对被征收房屋补偿金额大于产权调换房屋价值的，差价部分由房屋征收部门以货币形式兑付给被征收人；对被征收房屋补偿金额小于产权调换房屋价值的，差价部分由被征收人支付给征收人。

　　第十五条  作出房屋征收决定的政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　政府应当根据各地具体情况，充分考虑房地产市场价格的波动和变化，合理制定相对市场较平衡和稳定的补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　第十六条  房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告，在确定无异议后，与房地产价格评估机构签订委托合同。

　　第十七条  被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

　　第十八条  房屋征收部门或房屋征收实施单位、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

　　第十九条  被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、建筑面积以及占地面积、土地性质及使用年限等因素。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　第二十条  房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期不少于5日。被征收人对分户评估初步结果有异议的，房地产价格评估机构应当进行说明；存在错误的，应当予以修正。公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当将分户评估报告及时送达被征收人。

　　第二十一条  被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，应当向原房地产评估机构提出书面复核申请，复核不得收取费用。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核申请人。被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

　　第二十二条  被征收房屋权属、面积的认定。被征收房屋经依法登记取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》的，以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记面积为准。被征收房屋的《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记面积与实际面积不相符的，或者被征收人对面积认定有争议的，由具备相应资质的测绘机构进行测绘，测绘工作应严格遵循国家相关测绘规范与标准，测绘结果需经测绘机构、征收部门或征收实施单位、被征收人三方签字确认。

　　第二十三条  被征收房屋用途的认定。以原国土部门核发的《国有土地使用证》、原规划部门核发的《建设工程规划许可证》、原房产管理部门核发的《房屋所有权证》或不动产登记部门核发的《不动产权证书》载明的用途为准。

　　若《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《房屋所有权证》《不动产权证书》之间认定的用途有差异，或不能提供《国有土地使用证》的，由属地自然资源部门进行合法性溯源确定土地和房屋用途，认定为合法的，按照认定结果进行补偿；属于违法的，不予补偿。

　　第二十四条  住宅性质房屋的奖励户数认定。住宅性质房屋，按一本《房屋所有权证》或《不动产权证书》为一户产权人进行奖励，但《房屋所有权证》或《不动产权证书》上载明有多套房屋的，在计发搬迁费、搬迁奖励费以及临时安置费（以下简称“三项费用”）时，在规定的搬迁奖励期限（时段）内，可以以套为户数进行相应奖励，分别计发“三项费用”。除“三项费用”外的其他补偿、奖励，一律按一本《房屋所有权证》或《不动产权证书》为一户产权人计算。

　　第二十五条  被征收房屋价值的评估和补偿。征收划拨土地上的房屋按土地用途分为非住宅用途划拨土地上的房屋和住宅用途划拨土地上的房屋。

　　（一）征收土地用途为非住宅划拨土地上的房屋，被征收人依法登记持有《国有土地使用证》《房屋所有权证》或《不动产权证》的采取以下方式征收和补偿。

　　1．被征收人以无偿方式取得划拨土地的，该宗地由原划拨人民政府无偿收回，只对该宗地的地上建筑物价值、其他附着物价值按照本办法规定进行评估补偿。

　　2．被征收人以有偿方式取得划拨土地的，则应提供取得该宗地时的缴费单据或证明等资料，经房屋征收部门核实后确认给予等额的补偿，土地不再另行评估，将确认给予的等额补偿价值、地上建筑物评估价值、其他附着物价值按照本办法规定进行评估补偿。如被征收人不能提供取得该宗地时的单据或证明等资料，且经属地自然资源部门调查核实，无充分证据证明该宗地系有偿取得的，由原划拨人民政府按照相关法律法规及政策规定的程序和标准处理。

　　（二）征收土地用途为住宅划拨土地上的房屋，被征收人依法登记持有《国有土地使用证》《房屋所有权证》或《不动产权证》的采取以下方式征收和补偿：

　　1．被征收的私产房改房、职工集资房、自建房，已补缴地价款（土地出让金）并取得《国有土地使用证》《房屋所有权证》或《不动产权证》的，应提供补缴地价款（土地出让金）的缴费单据或相关证明等资料，经房屋征收部门核实确认后，按出让住宅用地上的房屋进行评估补偿。

　　土地仍为划拨住宅用地的，先设定为国有出让住宅用地条件下的房地产价值进行评估，结合估价对象实际情况采用“房地合估”或“房地分估”方式评估确定，再补缴地价款（土地出让金）。涉及现状条件下的划拨用地转为现状条件下的出让用地应补缴的土地价款（土地出让金），按照应缴纳的土地使用权出让金额进行补缴（应缴纳的土地使用权出让金额＝现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格－现状使用条件下的划拨土地使用权价格），价值时点为房屋征收决定公告之日，补缴的地价款（土地出让金）从征收补偿款中扣减。

　　2．被征收房屋为公产房屋，土地不进行评估，只评估房屋建筑物重置成本并考虑扣除折旧后的现值及房屋装饰装修的价值给予补偿。如该划拨住宅用地是以无偿划拨方式取得，则该宗地由原划拨人民政府收回；如该划拨土地是以有偿划拨方式取得的，则应提供取得该宗地时的缴费单据或证明等资料，经房屋征收部门核实后确认给予等额的补偿。如被征收人不能提供取得该宗地时的单据或证明等资料，且经属地自然资源部门调查核实，无充分证据证明该宗地系有偿取得的，由原划拨人民政府按照相关法律法规及政策规定的程序和标准处理。

　　（三）出让土地上的房屋。在出让的土地上核发了《国有土地使用证》《房屋所有权证》或《不动产权证书》，或持有相关合法用地手续的，结合估价对象实际情况采取“房地合估”或“房地分估”方式进行评估补偿。改变建设用地性质、规划用途，现用途为经营性质，但未依法依规变更土地性质，也未补缴地价款（出让金）的，按原批准建设用地性质和原规划用途进行评估补偿。

　　第二十六条  搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、补助及奖励。

　　（一）搬迁费

　　根据实际情况，可采取货币补偿方式、房屋产权调换或者货币补偿＋房屋产权调换方式确定搬迁费。

　　（二）住宅临时安置费

　　1．在过渡期限内，政府应当参照同片区同类型房屋市场租赁价格合理制定标准。《房屋所有权证》或《不动产权证书》载明的住宅建筑面积低于55平方米的，按55平方米计发临时安置费。

　　2．选择货币补偿的，临时安置费按6个月计算，一次性支付；选择房屋产权调换的，房屋征收部门按协议约定的过渡安置期限向被征收人支付临时安置费，直到产权调换房屋交付为止。超过协议约定交房期限的，自逾期之月起至产权调换房屋交付后3个月止，临时安置费按照原约定标准的2倍向被征收人支付。

　　（三）停产停业损失费

　　1．停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

　　2．房屋被征收前的效益按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据计算。

　　3．停产停业损失费，由房屋征收部门与被征收人双方协商确定；协商不成的，委托选定的评估机构评估确定；被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不予停产停业损失补偿。

　　4．实行货币补偿的，商业、服务性行业停产停业损失费按3个月计算，工业生产行业停产停业损失费按6个月计算，一次性支付；实行房屋产权调换的，按实际过渡期限计发停产停业损失费。

　　5．给予停产停业损失补偿的被征收非住宅房屋，应当由被征收人提供：合法、有效的土地、房屋权属证明或者经州、县（市）人民政府组织有关部门依法认定为合法建筑的证明及营业执照、税务登记证；在房屋征收公告发布前持续生产经营的证明材料；因征收房屋确实造成停产停业损失的佐证材料。

　　（四）补助

　　出具相关证明的五保户、残疾户、烈属，按户一次性给予补助，具体金额由政府结合实际确定。

　　（五）奖励

　　被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内，可获得相应时段对应的签约奖励。签约奖励具体措施由政府参照本办法并结合征收项目实际情况确定。

　　第二十七条  房屋征收部门或房屋征收实施单位与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　第二十八条  签订房屋征收补偿协议后，被征收人应当将被征收房屋的《国有土地使用证》《房屋所有权证》《房屋共有权证》或《不动产权证书》等合法权属证明原件提交房屋征收部门，并出具书面委托书，由房屋征收部门持上述权证、征收决定公告、征收补偿安置协议及被征收人的书面委托及时向不动产登记部门办理注销登记手续。

　　税务机关对于被征收人在办理不动产证转移登记的过程中，应当严格落实好税收政策。

　　第二十九条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由作出房屋征收决定的人民政府依照本办法规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，公告期限不得少于30日。征收补偿决定书应当包含以下内容：

　　（一）被征收人、被征收房屋的基本情况；

　　（二）补偿方式；

　　（三）补偿金额、支付期限；

　　（四）用于产权调换房屋的地点、面积；

　　（五）搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失补偿费；

　　（六）搬迁期限；

　　（七）过渡方式、过渡期限；

　　（八）申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限等；

　　（九）其他需要明确的事项。

　　被征收人对征收补偿决定书在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　第三十条  政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取欺骗、暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式，以及停薪、停职离岗、降级、开除等手段迫使被征收人签订补偿协议和搬迁。

　　第四章  监督与责任追究

　　第三十一条  违反本办法第三十条第二款规定造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十二条  违反本办法规定的其他违法行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》等法律法规规定进行处理。

　　第五章  附  则

　　第三十三条  本办法中规定的被征收人指被征收区域内拥有房屋所有权或者土地使用权的单位、组织或者居民户，其中居民户以户主为代表。

　　第三十四条  本办法未明确事项，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国有土地上房屋征收评估办法》和《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》等法律法规、规章执行。

　　第三十五条  本办法由文山州住房和城乡建设局负责解释。

　　第三十六条  本办法自发文之日起施行。本办法施行前已实施的项目，仍按原相关规定执行。

　　来源：文山壮族苗族自治州人民政府网站