为有序推进石首市集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置工作，切实维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国民法典》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　一、征收主体单位

　　石首市人民政府是征收主体单位，负责本行政区域的土地、房屋征收与补偿工作。

　　二、征收组织单位

　　市自然资源和规划局受市人民政府委托，发布土地征收启动公告、征地补偿安置方案和土地征收公告，负责组织实施石首市行政区域内的集体土地征收补偿工作。各乡镇办区受市人民政府委托，发布集体土地上房屋征收公告（含房屋征收补偿安置方案），负责组织实施辖区内集体土地上房屋征收补偿安置工作。

　　三、征收实施单位

　　市政府确定的拟被征收的集体土地和集体土地上的房屋所在乡镇办区为征收实施单位，承担集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置的具体工作。

　　四、土地征收补偿办法

　　对责任田、宅基地、自留地按照依法公正、兼顾历史与实际的原则，予以合理补偿和妥善安置。征收农用地、宅基地、自留地的补偿费用（包括土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等补偿费用），应严格按照湖北省人民政府公布的区片综合地价及相关补偿标准执行。市自然资源和规划局可会同各乡镇办区，在不低于省级标准的前提下，结合本市不同区域的经济发展水平、区位条件等实际情况，拟定具体的执行细则，经市人民政府批准并向社会公布后实施。失地农民养老保险按照《省人社厅 省公安厅 省财政厅 省国土资源厅 省农业厅关于印发<湖北省被征地农民养老保险补偿实施细则>的通知》（鄂人社发〔2015〕2号）文件规定的办法和标准执行。

　　五、房屋征收补偿办法

　　房屋征收补偿是征收人向被征收人依法征收房屋并给予补偿的行为，按照以下办法进行补偿：

　　（一）房屋评估补偿

　　1.确定评估机构。评估机构的选定，通过其所属基层组织推荐具备相应评估资质的机构，遵循少数服从多数的原则，或者通过摇号、抽签等随机方式确定；

　　2.评估办法。被征收房屋的评估价格采用重置成本法评估确定；

　　3.开展评估。评估机构应当依据荆州市人民政府批准并公布的相关房屋重置成本基准价，对被征收房屋开展评估并确定其评估价格；

　　4.结果运用。被征收房屋经合规程序出具的最终评估结果，作为本次征收补偿的重要依据；对评估结果有异议的，可向原评估机构申请复核；

　　5.评估监管。市住房和城乡建设局负责对参与征收评估工作的房地产价格评估机构及其注册房地产估价师的执业行为进行监督，依法查处违法违规行为。

　　（二）地面附着物补偿

　　征收人按照《石首市人民政府办公室关于公布实施被征收集体建设用地、集体未利用地、地上附着物和青苗补偿标准的通知》（石政办函﹝2024﹞28号）规定的补偿标准对被征收人的地面附着物进行补偿。被征收人对附着物补偿标准有异议的，可按本办法第五条第一项规定的程序选定具备相应资质的专业机构进行评估。

　　（三）过渡期安置补助

　　在房屋拆迁安置协议约定的过渡期内，征收人给予被征收人过渡期安置补助。过渡期安置补助按照被征收房屋主房面积进行核算，补助标准为每月每平方米6元，一次性发放6个月。

　　（四）未登记建筑补偿

　　征收实施单位在市政府发布房屋征收决定前，依法依规对征收范围内未登记建筑进行调查、认定和处理，具体办法参照《石首市双征项目范围内未登记建筑的调查认定处理办法》执行。

　　（五）“住改商”补偿

　　被征收房屋所有权人在房屋征收决定发布后申请“住改商”补偿的，由市产业与项目促进中心牵头，会同征收实施单位、市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市市场监督管理局、市税务局、市城市管理执法局等单位，依法依规开展联合核查与认定工作；对经核查认定符合“住改商”条件的房屋，依据《石首市双征项目范围内“住改商”房屋调查、认定和处理办法》相关规定，按其认定的“住改商”面积，给予一次性经营损失补偿。

　　六、户头认定

　　依照村规民约拟认定的户头，应在被征收人所属村（社区）、村民小组范围内进行公示；公示期满且无异议的，予以正式认定。对公示结果有异议的，由所在地乡镇办区会同村（社区）核查处理，并将处理结果书面告知异议人。

　　七、安置房面积核定

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。依据该规定，在集体土地上，一户有一幢以上住房的，只确定一幢为主房。

　　被征收人选择产权调换的，安置面积以经核定的被征收房屋主房应安置面积或人口指标对应面积为依据。市政府提供的安置房须达到法律规定的商品房毛坯房交房标准。

　　（一）被征收房屋主房面积。指依据国家标准《房产测量规范》测算确定，且具备主体住宅完整使用功能（涵盖居住、起居、厨卫配套等核心居住属性）的房屋建筑面积，主房面积最高上限300平方米。

　　（二）人口指标面积。被征收人属于集体经济组织成员的，人口指标面积按其户籍登记且实际在被征收房屋内居住的常住人口核算，标准为每人30平方米。非集体经济组织成员无人口指标面积。

　　八、结算办法及安置方式

　　（一）结算办法

　　1.禁建区内被征收人主房、附房按照重置成本评估价的2倍给予补偿，主房面积超过300平方米的部分及2.2米以下简易房屋和附着物按照重置成本评估价给予补偿。只征收附房的，按照附房重置成本评估价给予补偿。（禁建区范围：东从长江干堤与枣石高速交叉处—G234—城东大道—黄莲湖大道，沿显扬湖向南至江南高速，南抵江南高速，西沿四支渠向北至荆江干堤，北抵荆江干堤—张城垸工业园—荆江干堤，总面积约60平方公里。）

　　2.禁建区外被征收人主房、附房按照重置成本评估价的1.2倍给予补偿，主房面积超过300平方米的部分及2.2米以下简易房屋和附着物按照重置成本评估价给予补偿。只征收附房的，按照附房重置成本评估价给予补偿。

　　3.安置房价格分为优惠价和市场评估价。其中，禁建区内安置房优惠价为2400元/平方米，禁建区外安置房优惠价将结合市场行情、当地经济社会发展水平等实际情况拟定，报市政府审核批准后统筹确定。市场评估价由市住房和城乡建设局按安置片区安置房（划拨土地性质）市场价评估确定。选择安置房面积小于被征收房屋主房面积或核定人口指标对应面积的按优惠价执行，结合“一房一价”规则中的楼层差价进行增减结算。超购的安置面积，按安置房市场评估价结算。

　　（二）安置方式

　　房屋征收安置实行安置凭证、产权调换两种方式，征收实施单位应充分尊重被征收人意愿，由被征收人自主选择其中一种。

　　1.安置凭证。被征收人选择安置凭证方式安置的，补偿金额以安置凭证形式予以发放。安置凭证可用于在中心城区购买商品房、购买安置房时抵扣相应购房款。被征收人选择在中心城区购买商品房或商铺：可在中心城区选购市政府公布的优惠商品房房源，享受房地产开发企业承诺的优惠价格。被征收人选择在中心城区购买安置房：禁建区外被征收人选择进城购买安置房的，经审核确认后，被征收房屋主房面积以内的部分（最高不超过300平方米）可按安置房建设成本价购置；超出被征收房屋主房面积的部分，按安置房市场评估价购置。

　　2.产权调换。被征收人选择产权调换方式安置的，按房屋征收补偿协议确定的补偿总额与安置房实行等价产权调换。

　　（三）其他

　　1.无房无地的“空挂户”不属于安置范围；

　　2.违法建（构）筑物按照违法建筑的相关处置规定依法依规予以处理；

　　3.被征收房屋残值归征收人所有，由征收人负责组织具备相应资质的专业队伍实施拆除作业；拆除作业实施过程中，施工安全责任由拆除作业实施单位全权承担；

　　4.安置房的土地性质为国有划拨建设用地或集体建设用地，其上市交易需按相关政策规定办理相应手续。

　　九、拆迁安置奖励办法

　　（一）自房屋征收公告发布之日起，在征收补偿方案确定的签约期限内签订房屋征收补偿协议的，每户给予2000元奖励；在该方案确定的搬迁期限内完成房屋腾空并搬迁完毕的，每户另行给予3000元奖励。

　　（二）征收住宅房屋（含附房）的，搬迁费为1500元/户；只征收附房的，搬迁费为500元/户。

　　（三）按照“先签先选”的原则，先签订征收补偿协议的被征收户享有优先选购权。

　　十、规费结算

　　（一）物业管理费。被征收人选择产权调换的，前三年（自交房通知书载明的交房之日起计算）物业管理费由政府给予补贴，实行“先缴后补”机制：先由被征收人（户主）向物业服务企业足额缴纳，再凭缴费凭证向政府申请补贴兑现。三年补贴期限届满后，物业管理费由被征收人自行承担。选择购买安置房或商品房的，物业管理费由被征收人自行承担。

　　（二）住宅专项维修资金。安置户应按照相关规定标准向市住房和城乡建设局足额缴纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金由市住房和城乡建设局负责统一管理。

　　十一、产权登记

　　不动产权证初始登记，只能登记在被征收人及户籍人口中的父母、配偶、子女及其他法定继承人等特定人员名下。

　　十二、工作职责分工

　　（一）被征收房屋建筑面积、地面附着物和土地面积由市产业与项目促进中心、市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、市城市管理执法局、所在乡镇办区和基层组织等有关单位依法依规进行核查和认定。

　　（二）集中安置小区由市政府委托的单位作为建设业主单位。

　　（三）房屋征收补偿相关工作由被征收人所在乡镇办区具体负责组织实施。被征收人选择产权调换的，其安置房选购及相关规费结算工作由安置房建设业主单位具体负责组织实施。

　　（四）被征地农民的就业服务及社会保障工作由市人力资源和社会保障局按照相关政策予以落实。

　　十三、纪律要求

　　严禁党员干部在集体土地、房屋征收补偿活动中非法牟利，在户头认定中禁止弄虚作假、蓄意拆分。拆迁补偿和住房安置资金结算要依法依规公告公示，公开接受社会监督。凡违反规定的，由市纪委监委依照有关规定予以处理。

　　十四、附则

　　本办法中未尽事宜，由双征实施单位拟定具体安置补偿方案，报请市政府批准后执行。

　　本办法自发布之日起30日后施行，有效期5年。原《石首市人民政府关于印发石首市城市规划区集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法的通知》（石政规〔2024〕1号）同时废止。执行中有关具体问题由市政府办公室负责解释。

　　来源：石首市人民政府网站